Prescription acquisitive : ce que le retour aux 30 ans changerait pour les acquéreurs guyanais

Acheter en Guyane un terrain dont le vendeur détient un acte de notoriété acquisitive de moins de cinq ans pourrait bientôt devenir impossible. C'est la mesure la plus concrète de la proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 29 octobre. Son objet principal est de rétablir le délai de 30 ans pour devenir propriétaire par la possession dans les outre-mer.

Le texte (texte adopté n° 359) compte trois articles. Il a été transmis au Sénat le jour même. Il concerne la Guyane, la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Barthélemy. Rien n'est en vigueur tant que le Sénat ne l'a pas adopté dans les mêmes termes.

Ce qui change pour vous

La prescription acquisitive permet de devenir propriétaire d'un bien après l'avoir occupé de façon continue, paisible et publique. En droit commun, il faut 30 ans (article 2272 du code civil). La loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé avait ramené ce délai à 10 ans dans les outre-mer, jusqu'au 31 décembre 2038. L'article 1er du texte abroge cette dérogation. L'article 2 rétablit le droit commun.

Pour la Guyane, la portée immédiate de ce retour est limitée. Le délai de 10 ans n'est pas rétroactif. Selon le rapport de la commission des lois, il ne court qu'à partir du 10 avril 2024. Personne ne pouvait donc en bénéficier avant 2034, sauf à Mayotte, qui dispose d'un régime particulier. Aucune propriété ne peut encore avoir été acquise en Guyane grâce à ce délai raccourci.

La loi de 2024 avait aussi créé une présomption de possession « non équivoque » pour l'héritier qui occupe seul un bien familial dépendant d'une succession non partagée. Elle facilitait la sortie de certaines indivisions. Le texte la supprime également.

Le verrou de cinq ans sur la revente

L'article 3 vise l'acte de notoriété dit « renforcé ». Ce dispositif propre aux outre-mer (article 35-2 de la loi pour le développement économique des outre-mer, dite LODEOM) est ouvert jusqu'au 31 décembre 2038. Un notaire y constate une possession qui remplit les conditions de la prescription. L'acte fait foi, sauf preuve contraire. Il ne peut plus être contesté après cinq ans à compter de sa dernière publication : au fichier immobilier, par affichage en mairie pendant trois mois et sur le site internet de la préfecture.

Le texte interdit au bénéficiaire de l'acte de céder le bien pendant ces cinq ans. En cas de recours, l'interdiction court jusqu'au jugement définitif. Selon le rapport de la commission des lois, présenté par le député martiniquais Jean-Philippe Nilor, la mesure vise les pratiques de « prédation » et de « spéculation » foncières.

Un vote serré, un deuxième texte en route

L'article 1er a été adopté par 55 % des 212 votants, avec 43 % d'abstentions. La ministre des Outre-mer, Naïma Moutchou, s'en est remise à la sagesse de l'Assemblée. Le texte ne contient aucune disposition transitoire, ce que le député Christophe Marion (EPR) a reproché en commission.

Un autre texte avance en parallèle. Le Sénat a adopté le 3 novembre la proposition de loi du sénateur guadeloupéen Victorin Lurel visant à « résoudre le fléau des désordres fonciers outre-mer ». Elle prolonge la loi Letchimy de 2018 sur la sortie de l'indivision et doit maintenant être examinée par l'Assemblée.

Ce qu'il faut retenirRien ne change aujourd'hui : le texte attend son examen au Sénat, dont la date n'est pas fixée.Avant d'acheter, demandez si le titre du vendeur repose sur un acte de notoriété acquisitive et à quelle date il a été publié pour la dernière fois. Les extraits sont publiés sur le site de la préfecture de Guyane.Si l'acte a moins de cinq ans, la vente pourrait être bloquée en cas d'adoption définitive.Héritier occupant seul un bien familial : la présomption de 2024 pourrait disparaître. Faites le point avec votre notaire avant d'engager une procédure.

Prochaine étape : l'inscription du texte à l'ordre du jour du Sénat. En face, la proposition de loi Lurel attend son passage à l'Assemblée. Deux réponses au désordre foncier ultramarin avancent ainsi en sens croisé.